Cada um no seu quadrado - Condomínios - Conflitos e Soluções

Cada um no seu quadrado - Condomínios - Conflitos e Soluções 

“Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários, devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente das assembléias contribuindo para o aprimoramento das relações condominiais. ” 

Os problemas mais freqüentes da vida condominial hoje são diversos e atualmente a busca de soluções que atendam melhor aos anseios da justiça são constantes. Na cidade de São Paulo, há mais de 27.000 (vinte e sete mil) condomínios. Para uma boa gestão, indispensável ao condomínio uma assessoria jurídica de qualidade, especialmente por conta da pesada responsabilidade civil, criminal e tributária carreada ao síndico. 

Por isso, dentro deste quadro é importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser primeiramente resolvidas internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. 

QUEM É QUEM 

Condomínio – O Condomínio forma-se por destinação do proprietário ou por incorporação imobiliária. Em sentido técnico, expressa a idéia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. É o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical. O condomínio é representado em juízo pelo Síndico, ou pelo administrador de fato se não houver sindico constituído, ou até por algum dos condôminos na omissão do síndico. 

Condômino – É quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário). 

QUEM ADMINISTRA 

A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos, a denominada autogestão, ou por terceiros, que no caso pela administradora. 

Autogestão – Os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Devendo neste modelo ser apresentada a prestação de contas mensalmente. 

Administradora – A administradora é uma Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo síndico e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto. Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança (incêndio, elevadores, pára-raios, elétrica etc.).

Síndico – É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:

• representar o condomínio;

• cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;

• exercer a administração interna da edificação;

• prestar contas à assembléia dos condôminos;

• impor multas estabelecidas por lei;

• guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio. 

Subsíndico – É a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.

Conselho Consultivo – É o grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.

De acordo com o Novo Código Civil a destituição do síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, deve ocorrer em assembléia geral convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros. A destituição do subsíndico e dos membros do conselho segue o mesmo rito. 

NORMAS DO CONDOMÍNIO 

Convenção – É o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Regimento Interno – São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

ASSEMBLÉIAS E QUORUNS 

Assembléia – É a reunião na quais os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assembléias para deliberações sobre a edificação:

Assembléia Geral Extraordinária – É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária – É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

Assembléia Geral Especial – É realizada em casos especiais definidos em lei, como por exemplo na ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação. Quorum – É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. A Lei 4.6591/64, que regulava o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, dispunha, no capítulo VII, “Da Assembléia Geral”, parágrafo 4º, artigo 24, que “nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.

O Novo Código Civil, entretanto, que entrou em vigor em 2003, sem dúvida alguma, regulou inteiramente a matéria de condomínios e silenciou deliberadamente sobre alguns aspectos, dentre os quais o direito de voto do inquilino.

E, nessa seção, suprimiu o que constava na lei anterior, sobre o voto do inquilino, propositalmente, sequer abrindo exceções mesmo que apenas sobre as decisões que envolvessem as despesas ordinárias do condomínio.

Assim, com todo o respeito às opiniões diversas, a meu ver o inquilino não pode votar em seu nome. Só poderá votar, e nesse caso qualquer outra pessoa também pode, como procurador do condômino (proprietário, promitente comprador ou promitente).

DESPESAS E PAGAMENTOS

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

Despesas ordinárias – São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).

Despesas extraordinárias – Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorridas em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

Fundo de Reserva – É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação. Pagamento por previsão – É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio – É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período. Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.

Rateio Extra – É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

Reajuste – Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

Atraso no pagamento – O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, podem-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores há seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação da correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses. A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.

A redução da multa gerou aumento da inadimplência. Porém, o grande malefício gerado pela drástica redução da multa foi a criação de uma nova categoria de inadimplentes, os chamados "devedores não contumazes", que constantemente pagam o condomínio com um ou dois meses de atraso, eis que privilegiam o pagamento de todas as outras contas com maiores penalidades (cartão de crédito, cheque especial), em detrimento da quota condominial, justamente porque a multa é ínfima. Essa nova categoria de inadimplentes inviabiliza por completo uma boa gestão financeira e destrói a previsão orçamentária do condomínio. Entendo que a multa diária de 0,33%, limitada a 10% traria mais equidade na relação condomínio/devedor.

O combate à inadimplência deve ser feito dentro da legalidade e através de amplo trabalho de conscientização dos moradores e efetividade na cobrança, evitando assim outras medidas que julgo abusivas ao direito do condômino tais como a cobrança de juros de mercado, e a proibição de uso dos elevadores e equipamentos sociais.

As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.

Multas – Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

O barulho, certamente, é o maior responsável por desentendimentos entre vizinhos nos condomínios. O assunto é delicado e polêmico, sobretudo porque os limites e preferências das pessoas são extremamente variáveis, o que torna ainda mais difícil impor regras claras acerca do que é barulho tolerável.

A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que "todos têm o direito de fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause nenhuma intranqüilidade ou dano ao seu vizinho". Apelar para o bom-senso é sempre a melhor saída. Perturbar o sossego alheio (mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações) é crime, nos moldes do artigo 42 do Decreto-Lei Nº 3.688/41, passível de prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.

Portanto.... Perturbar o sossego do vizinho é crime!

NORMAS DE HIGIENE E SEGURANÇA

São inúmeras as exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança e quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. 

 Algumas delas:

• condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;

• sistema de pára-raios; limpeza caixa d'água;

• acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

• extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;

Seguro de Incêndio – O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

Furto em condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.

Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.

Há ainda, casos em que constatado o dano material, por exemplo, em um veículo que estacionado na garagem aparece com sua pintura riscada nas dependências do condomínio, este deve suportar os ônus de seu descuido, uma vez que fique confirmada a veracidade dos fatos e a ausência de um sistema de vigilância eficiente. 

Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o síndico na administração do prédio. Contribua para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até na redução de custos condominiais. Faça críticas, mas também apresente sugestões.

Você deve fazer a “performance” que quiser sem invadir o espaço alheio. A filosofia do quadrado abraça a idéia do respeito e de que minha liberdade termina onde começa a do outro. A idéia de ter o limite do outro como fronteira para minha atuação, representa que preciso estar atenta aos meus limites, porque pular para o quadrado alheio é muito fácil.

Regra fundamental da boa convivência. Se cada um respeitasse os limites que cerceiam a liberdade individual seríamos mais felizes.

Entenda melhor:

Alienação – Transferir um bem móvel ou imóvel para outra pessoa. Concessão – permitir que outra pessoa use o bem móvel ou imóvel.

Área privativa – É a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.

Áreas comuns – São as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, piscina, academia, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água, etc.

Fração ideal – É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

Procuração – É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio. 

* A lei básica que regula o condomínio é a Lei de Incorporações Imobiliárias N. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei N. 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil), no capítulo que trata dos Condomínios Edilícios e na Lei N. 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.
*Matéria publicada em Novembro/2008 na revista São Paulo em foco.

Sandra Marisa da Rocha Duarte Sonego, advogada desde 1999, Especialista na área de contratos com ênfase no direito empresarial e imobiliário. Pós graduanda em Direito de Família e Sucessões, e apoiadora da Avocacia Humanizada.